Terrenos com 50 mil metros quadrados dentro de São Paulo não aparecem mais. Essa é a realidade objetiva do mercado imobiliário paulistano em 2025, e é exatamente o que torna o Jardim da Hípica, da incorporadora Lavvi, um projeto fora de escala — no sentido mais literal da expressão.
O complexo será erguido no Alto da Boa Vista, em Santo Amaro, zona sul da capital, em frente ao tradicional Clube Hípico de Santo Amaro. Com VGV estimado em R$ 2,5 bilhões, o empreendimento ocupa um terreno que ficou anos parado, envolto em processos de descontaminação do solo e em incertezas jurídicas ligadas a uma antiga massa falida industrial da região.
O que chega agora é o resultado de anos de viabilização e, segundo a própria empresa, pode ser o último empreendimento desse porte a ser lançado na cidade.
A legislação que tornou esse terreno quase irrepetível
O grande erro de quem analisa o Jardim da Hípica apenas como mais um lançamento de alto padrão é ignorar o contexto urbanístico que o cerca. As revisões do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento de São Paulo criaram, na prática, um teto para projetos dessa escala. Hoje, a metragem máxima permitida para esse tipo de desenvolvimento é de até 19,9 mil metros quadrados de terreno — menos da metade do que a Lavvi tem em mãos.
“O projeto foi aprovado sob as regras do plano e zoneamento anteriores, que permitiam a implantação de empreendimentos em terrenos maiores. Com a revisão da legislação, passaram a existir limites mais restritivos para esse tipo de desenvolvimento. Como o projeto foi desenvolvido antes dessas mudanças e aprovado na legislação anterior, ele conseguiu preservar uma escala que dificilmente será replicada na cidade no futuro”, explica Tricia Meyer, head de marketing da Lavvi, em entrevista à EXAME.
A nova legislação não proíbe terrenos maiores — mas os condiciona. Quando uma área ultrapassa os 20 mil metros quadrados, a Prefeitura de São Paulo pode exigir a abertura de novas vias cortando o lote, a doação de parte da área ao município ou restrições de fachada ativa. Isso encarece a operação e fragmenta o projeto a ponto de inviabilizá-lo nos moldes em que o Jardim da Hípica foi concebido.
Um terreno com história — e com passado industrial
Fontes do mercado, ouvidas pela EXAME, indicam que o terreno pertenceu à massa falida da Paraquímica, antiga indústria química que entrou em colapso entre 1990 e o início dos anos 2000, acumulando dívidas junto ao Banespa. Por anos, a área ficou ociosa, aguardando processos de remediação do solo — procedimento obrigatório em casos de contaminação industrial e que condiciona qualquer aprovação para uso residencial.
A Lavvi entrou nesse cenário por volta de 2023, quando adquiriu o terreno já com os processos em andamento. Antes disso, o espaço acumulou anos de especulação entre moradores do entorno — um vácuo que, no mercado imobiliário, costuma ser preenchido por um fenômeno muito particular.
Os “piratas” do mercado imobiliário
Nos bastidores do setor, o nome é informal, mas o comportamento é amplamente reconhecido: os chamados “piratas” são corretores que antecipam a venda de empreendimentos antes do lançamento oficial, produzindo suas próprias campanhas, peças visuais e até anúncios em redes sociais — tudo sem validação ou material estruturado pela incorporadora.
O fenômeno se intensifica quando há demanda reprimida: terrenos grandes, bem localizados ou com histórico de espera longa criam um campo fértil para essa antecipação. No caso do Jardim da Hípica, os anos de terreno vazio no Alto da Boa Vista alimentaram a curiosidade e, naturalmente, a movimentação informal.
“Eles mesmos vão para a rua, fazem o marketing online, criam campanhas em Instagram e Facebook para começar a vender”, afirma Tricia Meyer, à EXAME.
Para evitar ruídos e informações incorretas circulando antes da hora, a Lavvi adotou a estratégia de compartilhar um overview inicial do projeto — material suficiente para orientar o interesse comercial sem abrir mão do controle da comunicação.
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Como o projeto foi estruturado: dois condomínios, um terreno
O Jardim da Hípica é, na prática, dois empreendimentos dentro de um mesmo conjunto urbano. Dos 50 mil metros quadrados totais, 10 mil serão destinados a uma praça pública aberta à população, que será doada à Prefeitura de São Paulo após a entrega. A proposta vai além do gesto simbólico: a praça funciona como elemento de costura entre o empreendimento e o tecido urbano do bairro, ampliando as áreas verdes disponíveis em uma região com poucos respiros dessa natureza.
Os 40 mil metros quadrados restantes concentram o desenvolvimento residencial, dividido em dois subcondomínios com perfis e públicos distintos — uma estratégia que reflete com precisão o momento do mercado imobiliário de São Paulo, que opera simultaneamente em faixas de renda e demandas muito diferentes.
O primeiro condomínio, batizado de Parque Hípica Residences, reúne quatro torres e cerca de 900 unidades, com metragens entre 84 e 276 metros quadrados. Segundo levantamento da Brain, o preço médio de imóveis novos na região é de R$ 14,7 mil por metro quadrado — o que coloca o maior apartamento próximo aos R$ 4 milhões. Além das unidades residenciais, o complexo foi concebido com uma camada de serviços integrada: escola de inglês, salão de beleza, pet care, concierge, mensageria, lava-rápido e monitoria infantil, entre outros. Esse modelo, cada vez mais presente nos lançamentos de alto padrão, reduz deslocamentos e cria uma experiência de moradia mais autônoma e funcional.
O segundo condomínio, com lançamento previsto para ainda no primeiro semestre de 2026, trará duas torres com unidades entre 25 e 69 metros quadrados — voltadas a um público com perfil distinto, mais compacto, sem acesso às áreas do primeiro residencial. Cada condomínio terá sua própria área de lazer, com piscina e quadra de beach tennis. A independência das estruturas é proposital: garante gestão condominial separada e evita conflitos de uso entre perfis tão diferentes de moradores.
A integração urbana como diferencial de projeto
A proximidade com o Metrô Adolfo Pinheiro, da Linha Lilás, e com o Morumbi Shopping coloca o Jardim da Hípica em uma posição estratégica dentro da zona sul de São Paulo. Mais do que localização, porém, o que diferencia o projeto é a forma como ele se propõe a dialogar com o entorno — e a praça pública é o símbolo mais claro disso.
Projetos de grande escala raramente abrem parte de seu terreno ao espaço público. A decisão da Lavvi de destinar 10 mil metros quadrados a um uso coletivo representa uma mudança de postura que, no longo prazo, tende a valorizar o entorno imediato e a fortalecer a relação do empreendimento com o bairro. O lançamento do primeiro condomínio está previsto entre o fim de março e o início de abril de 2026.
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