Você sabia que reformar o imóvel alugado nem sempre dá direito a indenização? Veja o que diz a lei

A piscina construída no quintal de um imóvel alugado entra na lei como benfeitoria voluptuária, categoria que não exige indenização do proprietário mesmo quando a obra custa dezenas de milhares de reais.

A Lei do Inquilinato separa as obras feitas pelo inquilino em três categorias, e cada uma segue uma regra própria sobre reembolso. Entender essa divisão evita que um investimento alto em conforto ou estética termine incorporado ao imóvel, sem volta, quando o contrato de locação chega ao fim.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre reformas no imóvel alugado?

A Lei nº 8.245/91, que regula a locação de imóveis urbanos, divide as benfeitorias feitas pelo inquilino em três grupos. As necessárias mantêm a conservação do imóvel, como o reparo de um telhado com infiltração ou a troca de uma instalação elétrica comprometida, e dão direito a reembolso mesmo sem autorização prévia do proprietário.

As úteis aumentam a funcionalidade ou a segurança do espaço, caso de um portão eletrônico ou da instalação de grades, e dependem de autorização expressa para que o reembolso fique garantido. Já as voluptuárias atendem só ao conforto, ao lazer ou à estética, sem interferir na conservação da estrutura.

Piscinas, jardins de inverno, espaços gourmet e rebaixamento de teto em gesso entram nessa categoria, e por isso normalmente não geram direito a indenização.

Por que a autorização do proprietário não garante o reembolso?

Pedir autorização por escrito antes de qualquer obra de grande porte evita boa parte dos desentendimentos no fim do contrato, mas, no caso das benfeitorias voluptuárias, essa autorização isolada não garante o reembolso.

Para que o inquilino receba indenização por uma piscina ou um espaço gourmet, o acordo sobre esse pagamento precisa estar expresso entre as partes, de forma clara e anterior à obra.

O inquilino também não pode usar a permanência no imóvel após o fim do contrato como forma de pressionar o proprietário a pagar pela obra. Essa prática, além de não ter respaldo legal, costuma gerar cobrança de aluguel proporcional ao período extra e discussões que se arrastam na Justiça.

O que acontece com a piscina quando o contrato termina?

Uma melhoria que pode ser retirada sem causar dano ao imóvel pertence ao inquilino, que tem o direito de levá-la embora ao fim da locação. É o caso, por exemplo, de móveis planejados fixados por suporte removível ou de equipamentos instalados sem alteração na estrutura do imóvel.

A piscina construída no solo não entra nessa regra. Como passa a integrar a estrutura do imóvel, ela permanece no local quando o contrato termina, e o dinheiro investido na obra não retorna ao inquilino, salvo quando existe acordo específico prevendo essa indenização.

Comparação entre os tipos de benfeitoria e o direito à indenização

A tabela ajuda a localizar rapidamente onde cada obra se encaixa, mas o contrato de locação pode alterar esse quadro, como mostra o próximo ponto.

A cláusula que pode anular até o direito à indenização por benfeitorias necessárias

Muitos contratos de locação trazem uma cláusula de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias, válida segundo a Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça.

Quando essa cláusula existe, o inquilino pode perder até o reembolso de obras que, em outras condições, seriam indenizáveis, incluindo as necessárias, a não ser que surja um acordo posterior entre as partes.

Ler o contrato antes de assinar vale tanto quanto ler antes de reformar. A cláusula costuma aparecer em letras pequenas, entre outras condições administrativas, e passa despercebida justamente no momento em que poderia evitar prejuízo.

Cuidados antes de reformar um imóvel alugado

Antes de investir em qualquer melhoria de valor alto, convém verificar alguns pontos do contrato e registrar por escrito o que foi combinado com o proprietário:

• Leitura atenta do contrato de locação, com atenção à cláusula de renúncia à indenização;
• Conversa prévia com o proprietário sobre a obra pretendida;
• Autorização por escrito, não apenas verbal;
• Registro formal sobre reembolso ao final do contrato, caso exista acordo nesse sentido.

Reformas que mudam a estrutura do imóvel, como uma piscina ou uma ampliação de cômodo, tendem a ficar com o proprietário quando não há previsão escrita de reembolso.

Verificar o contrato e formalizar qualquer combinação antes do início da obra é o que determina se o investimento volta para o bolso do inquilino ou passa a fazer parte do patrimônio de quem aluga o imóvel.