Escritura do imóvel desatualizada: como averbar uma obra, ampliar a área construída e regularizar o que foi feito informalmente?

Muita gente reforma a casa, constrói uma suíte nova, fecha a varanda ou levanta um segundo pavimento e nunca leva essa informação ao cartório. O imóvel muda fisicamente, mas o papel continua igual. Essa diferença entre o que existe de fato e o que está registrado se chama área irregular, e ela pode travar desde um financiamento até a venda do imóvel.

Regularizar isso tem nome, prazo e custo definidos, e o processo é mais simples do que parece quando se sabe por onde começar.

O que é averbação e por que ela é diferente do registro?

A escritura do imóvel descreve a construção original, aprovada junto à prefeitura no momento em que o imóvel foi erguido. Toda alteração feita depois disso, seja uma ampliação, uma demolição parcial ou a construção de um novo cômodo, precisa ser formalizada através da averbação de obra.

Averbar significa atualizar a matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis, incluindo a nova metragem, o número de pavimentos e as características atuais da construção. Sem essa atualização, a matrícula continua descrevendo um imóvel que já não existe mais daquela forma, mesmo que a reforma tenha sido feita há anos.

Passo a passo da averbação de obra

O processo começa na prefeitura, não no cartório. É lá que o proprietário solicita o Habite-se, documento que certifica que a construção segue as normas técnicas e urbanísticas do município. Sem esse documento, o cartório não aceita a averbação.

Depois do Habite-se aprovado, o próximo passo é contratar um arquiteto ou engenheiro responsável técnico para elaborar a planta atualizada do imóvel, com a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), dependendo do estado.

Com a planta e o Habite-se em mãos, o proprietário leva a documentação ao cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel está localizado. O cartório analisa os documentos, calcula as taxas de averbação e, uma vez aprovado, atualiza a matrícula com a nova metragem e características do imóvel.

Documentos necessários para averbar a obra

A lista de documentos varia levemente entre municípios, mas alguns itens são exigidos na maioria dos cartórios do país:

Certidão de Habite-se emitida pela prefeitura, planta baixa atualizada assinada por profissional habilitado, ART ou RRT do responsável técnico, matrícula atualizada do imóvel, documento de identidade e CPF do proprietário, e comprovante de pagamento do IPTU em dia.

Em alguns casos, quando a obra foi feita há muito tempo sem projeto aprovado, é possível recorrer à regularização por usucapião administrativa ou por leis municipais específicas de anistia de construções, que costumam ter janelas temporárias de vigência. Vale consultar a prefeitura local antes de iniciar o processo, porque essas regras mudam de cidade para cidade.

Quanto custa averbar uma obra

O custo da averbação de obra varia de acordo com o estado, o valor venal do imóvel e a tabela de emolumentos de cada cartório. Em geral, o valor fica entre 0,5% e 2% do valor do imóvel, somado às taxas cobradas pela prefeitura para emissão do Habite-se e aos honorários do arquiteto ou engenheiro responsável pela planta e pela ART.

Para um imóvel de médio padrão, o custo total costuma ficar entre R$ 2.000 e R$ 8.000, considerando taxas de cartório, prefeitura e serviços técnicos. Esse valor tende a ser bem menor do que o prejuízo causado por um imóvel travado numa negociação de venda ou financiamento.

O que acontece ao tentar vender um imóvel com área irregular

Um imóvel com metragem divergente entre a escritura e a realidade cria uma série de obstáculos no momento da venda. Bancos recusam financiamento para imóveis com área irregular, já que a garantia hipotecária precisa corresponder exatamente ao que está registrado. Isso elimina uma fatia enorme de compradores, que dependem de crédito para fechar negócio.

Além disso, o comprador que faz due diligence antes da compra, prática cada vez mais comum mesmo em transações entre pessoas físicas, identifica a divergência com facilidade ao comparar a matrícula com a planta real do imóvel. Isso costuma gerar renegociação de preço para baixo, ou o cancelamento completo da venda.

Há ainda o risco tributário, já que a prefeitura pode identificar a área construída não declarada através de fiscalização, imagens de satélite ou denúncia, e cobrar retroativamente o IPTU sobre a metragem real, com multa e juros acumulados ao longo dos anos em que a irregularidade existiu.

• Veja também: O que verificar antes de reformar um imóvel alugado — e o que a lei permite que o inquilino mude sem autorização do proprietário?

Regularizar antes de vender evita perda de valor

Um imóvel com a documentação em dia se valoriza no mercado justamente por eliminar riscos jurídicos para o comprador. Corretores e avaliadores costumam aplicar deságio em imóveis com pendência documental, porque o comprador embute no preço o custo e o tempo que vai gastar regularizando a situação depois da compra.

Averbar a obra antes de colocar o imóvel à venda transforma um problema em argumento de venda. A matrícula atualizada, o Habite-se em mãos e a planta condizente com a realidade dão segurança jurídica para qualquer negociação, seja ela financiada ou à vista.