Comprou um imóvel na planta e a entrega atrasou? Entenda quando isso vira direito a dinheiro de volta

O contrato de compra de um imóvel na planta carrega uma data de entrega que, a rigor, não é definitiva. A legislação concede à construtora uma margem extra de 180 dias corridos para entregar as chaves sem nenhuma penalidade, um período de tolerância presente em praticamente todo contrato desse tipo e pensado para absorver imprevistos comuns de canteiro de obras.

Passados esses 180 dias sem a entrega, a relação jurídica muda de figura. A construtora entra em mora e o comprador ganha o poder de decidir os próximos passos, podendo aguardar o fim da obra recebendo uma espécie de indenização mensal, ou pedir o cancelamento do contrato com devolução corrigida do valor pago. Entender onde essa contagem começa e termina separa quem negocia em pé de igualdade de quem aceita menos do que tem direito.

O prazo de 180 dias que muda quem manda no contrato

A contagem do período de tolerância segue o calendário cheio, sem pular domingo, feriado ou recesso de fim de ano. Se o contrato previa entrega para 31 de dezembro, o prazo extra se esgota por volta do fim de junho do ano seguinte, conforme a data exata estipulada em cada instrumento.

A partir do primeiro dia seguinte a esse limite, a construtora passa a estar oficialmente em mora, mesmo sem qualquer aviso prévio ao comprador.

Esse detalhe costuma pegar o comprador desprevenido: a mora não depende de notificação da construtora nem de decisão judicial para começar a valer. Ela nasce automaticamente no 181º dia de atraso, e é esse marco que libera o comprador para cobrar multas, pedir indenização ou negociar o cancelamento.

O que conta como força maior (e o que não entra nessa conta)?

As construtoras costumam atribuir o atraso a chuva forte, falta de cimento ou greve de mão de obra. Os tribunais brasileiros já pacificaram o entendimento de que esses fatores, por mais frequentes que sejam, são considerados fortuito interno, ou seja, riscos já previstos e embutidos dentro dos 180 dias de tolerância.

Eles não pausam a contagem do prazo. A pausa só é admitida diante de um evento verdadeiramente fora da curva, como um terremoto, uma guerra ou uma pandemia com paralisação obrigatória total, a exemplo do que ocorreu durante a Covid-19.

Mesmo nesses casos, cabe à construtora comprovar, com documentos concretos, que aquele evento específico foi a causa direta da paralisação. O ônus da prova é dela, e a ausência de comprovação mantém o relógio correndo contra a empresa.

Dá para parar de pagar as parcelas durante o atraso?

Suspender o pagamento por conta própria é o primeiro impulso de quem vê a obra parada, mas essa decisão pede cautela, porque o comprador pode acabar classificado como inadimplente diante da construtora. O caminho muda conforme a origem do pagamento.

Quando existe financiamento bancário, as parcelas não devem ser interrompidas sem orientação prévia, já que o contrato de financiamento é juridicamente separado do contrato de compra e venda firmado com a construtora. Quando o pagamento é feito direto à construtora, o atraso pode, em alguns casos, abrir espaço para discutir a suspensão, mas isso passa antes pela formalização por escrito do atraso.

Em ambas as situações, o passo mais seguro é registrar a mora formalmente e, se necessário, buscar uma ordem judicial de urgência que autorize a suspensão ou determine o depósito das parcelas em conta judicial, evitando que a construtora alegue inadimplência contra quem está, na verdade, sendo prejudicado.

Como formalizar o cancelamento e reaver o valor pago?

Esgotado o prazo de entrega somado à tolerância, o primeiro passo é reunir toda a documentação: contrato, aditivos assinados, comprovantes de pagamento, cronograma da obra e papéis relativos ao financiamento.

Em seguida, cabe enviar uma notificação por escrito à construtora, informando que o prazo já se esgotou e cobrando uma solução, deixando registrado que o comprador não está abrindo mão de nenhum direito pelo atraso sofrido. Se o comprador optar pelo cancelamento do contrato por culpa da construtora, a lei garante a devolução integral dos valores pagos, com correção monetária, somada à multa penal prevista em contrato, em até 60 dias corridos após o fim do contrato.

Já quem preferir esperar a conclusão da obra tem direito a uma indenização mensal de 1% sobre o valor já desembolsado e corrigido, não sobre o valor total do imóvel, paga todo mês até a entrega das chaves. Esse valor pode cair diretamente na conta do comprador ou ser abatido do saldo ainda devido.

Os aditivos contratuais que pedem atenção redobrada

Diante do atraso, é comum que a construtora ofereça um aditivo contratual para reorganizar a situação, e é justamente aí que moram as armadilhas mais recorrentes. Vale observar com cuidado três pontos:

A quitação plena costuma aparecer como uma linha discreta no fim do documento, concedendo à construtora uma quitação irrevogável que elimina o direito do comprador de cobrar qualquer dano futuro ligado ao atraso. O reset de prazo empurra a entrega para uma nova data, como se fosse um contrato novo, apagando o direito de cobrar multas referentes ao período já vencido.

Já o chamado brinde de fachada troca a indenização por benefícios pontuais, como meses de isenção de condomínio ou armários planejados, um valor quase sempre bem menor do que a indenização de 1% ao mês garantida por lei.

Assinar esse tipo de aditivo sem antes calcular quanto está sendo trocado por quanto se perde tende a sair caro para o comprador, porque a assinatura formaliza a renúncia como se fosse um acordo espontâneo. Antes de aceitar qualquer alteração contratual, vale checar se o documento apenas regulariza uma mudança legítima ou se está, na prática, retirando um direito já adquirido.