Imóvel herdado parado por falta de dinheiro para o imposto? Nova regra do CNJ muda esse cenário no cartório

Aquele imóvel que ficou da avó, fechado há dois ou três anos porque ninguém na família tinha caixa para pagar o ITCMD de uma vez, agora tem outro caminho. O Conselho Nacional de Justiça mudou a forma como os cartórios lidam com o inventário extrajudicial, e isso interessa muito mais a quem pensa em reforma do que a quem só acompanha noticiário jurídico.

Até agora, a lógica era simples de entender e cruel na prática. Sem o imposto pago, não saía escritura. Sem escritura, o imóvel ficava em uma espécie de limbo: não dava para reformar com segurança documental, não dava para vender, não dava para registrar no nome dos herdeiros. Bastava um herdeiro sem dinheiro no bolso para travar todo mundo.

Com a nova diretriz, o tabelião pode lavrar a escritura pública de partilha mesmo sem a quitação prévia do tributo. O imposto continua devido, isso não mudou, mas o pagamento passa a acontecer no ritmo definido por cada estado, sem servir de trava para o cartório. É uma separação de etapas que parece burocrática no papel, contudo é justamente o tipo de ajuste que costuma abrir a porta de casas paradas há anos.

O gargalo que travava reforma e venda de imóvel de família

O grande erro de quem lida com imóvel herdado é achar que o problema é só jurídico. Na prática, é um problema de liquidez. A família herda um apartamento de R$ 800 mil e precisa desembolsar entre 1% e 8% desse valor em imposto, dependendo do estado, antes mesmo de conseguir o documento que comprova a propriedade. Quem vai bancar um retrofit de cozinha ou trocar o piso de um apartamento que nem tem escritura no nome de quem herdou?

Esse é o ponto que muda de verdade. Ao permitir a escritura antes da quitação total do ITCMD, o CNJ tira do caminho o principal motivo pelo qual inventários consensuais empacavam. Não é incomum famílias com dois ou três imóveis e herdeiros com capacidade financeira bem diferente entre si. Um consegue pagar sua parte do imposto na hora, outro não. Antes, o impasse de um travava o acesso de todos ao patrimônio. Agora, dá para seguir com a escritura e organizar o pagamento depois, dentro do prazo que cada estado exigir.

O que muda para quem quer reformar a casa herdada

Aqui está o ponto que interessa a quem pensa em obra. Com a escritura em mãos, mesmo sem o ITCMD quitado integralmente, o herdeiro tem base documental para negociar reforma, financiamento e, dependendo do caso, até movimentar valores em conta deixados pela pessoa falecida. É diferente de esperar meses até reunir dinheiro suficiente para pagar o imposto inteiro antes de tocar em qualquer parede.

Vale um alerta importante, e aqui não cabe simplificar demais: a dispensa vale para a escritura de inventário, não para o registro do imóvel em cartório de registro de imóveis, que é a etapa seguinte e formaliza a transferência da propriedade em definitivo. Essa etapa continua exigindo comprovação de pagamento do imposto. Ou seja, dá para destravar a partilha e começar a planejar a reforma, mas quem quiser levar o bem ao registro em seu próprio nome vai precisar acertar o ITCMD relativo à sua parte antes.

Planejamento de partilha ganha um novo argumento

Um detalhe que costuma passar batido em famílias que estão dividindo bens: sempre que houver mais de um imóvel envolvido, faz muito mais sentido atribuir cada bem a um herdeiro específico do que deixar todos em condomínio sobre tudo. Isso já era verdade antes da mudança, mas agora fica mais viável na prática, porque quem tem condição de quitar o imposto de um imóvel específico pode seguir direto para o registro daquele bem, sem depender do ritmo financeiro dos demais herdeiros.

Essa lógica também favorece quem pretende vender rápido. Um apartamento antigo, com planta original desatualizada e pouca saída no mercado do jeito que está, tende a ganhar liquidez quando passa por uma reforma leve antes da venda. E isso só é possível quando existe documento que sustente a negociação. A escritura mais rápida encurta esse caminho.

Números que mostram a força desse mercado

Vale notar o tamanho do movimento que essa mudança atinge. Desde 2007, quando o inventário passou a poder ser feito em cartório, foram mais de 3,1 milhões de escrituras desse tipo registradas no país. Comparando 2007 com 2025, o volume anual cresceu cerca de 580%. É um mercado grande, com bastante imóvel parado por questão de documentação, e não por falta de interesse em reformar ou negociar.

A obrigação tributária não desaparece, e o tabelião segue com o dever de informar ao fisco quando a escritura sai sem o imposto quitado. Multas por atraso também continuam valendo. O que muda é a ordem das coisas: primeiro a partilha, depois o acerto de contas com o estado, e não mais o contrário.