Apartamento na planta vira alternativa mais barata na compra do imóvel, mas exige atenção a prazos e cláusulas do contrato

O apartamento na planta é vendido antes mesmo da fundação sair do papel. O comprador assina o contrato com base em plantas, memorial descritivo e uma maquete ou renderização do empreendimento, sem ter o imóvel fisicamente construído para visitar.

Esse modelo domina boa parte do mercado residencial brasileiro porque permite à incorporadora captar recursos para viabilizar a obra e, ao mesmo tempo, oferece ao comprador um preço de entrada mais baixo do que o de um imóvel pronto.

A seguir, entenda como o processo funciona do início ao fim, o que observar no contrato e em que situações vale a pena considerar esse tipo de compra.

O que caracteriza um apartamento na planta?

A venda acontece dentro de uma incorporação imobiliária, modalidade regida pela Lei 4.591/1964. Antes de comercializar qualquer unidade, a construtora precisa registrar o empreendimento no cartório de imóveis, por meio do chamado registro de incorporação, documento que reúne projeto aprovado, memorial descritivo, orçamento da obra e prazo de entrega.

Sem esse registro, a venda das unidades é irregular. Por isso, verificar o número do registro de incorporação na matrícula do terreno é o primeiro passo antes de assinar qualquer proposta, e essa informação costuma constar no próprio contrato e no site oficial do empreendimento.

Como funciona o contrato até a entrega das chaves?

O pagamento se divide em parcelas durante a obra e um saldo final, quitado na entrega ou financiado junto a um banco. Enquanto a construção avança, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), indicador que acompanha a variação dos insumos e da mão de obra do setor.

Após a entrega das chaves, a correção costuma mudar para o IGP-M ou o IPCA, já que o imóvel deixa de estar em fase de construção. Essa troca de índice precisa estar explícita no contrato, assim como o prazo de tolerância que a construtora tem para atrasar a obra sem pagar multa, normalmente de 180 dias.

Alguns pontos merecem checagem antes da assinatura:

• Data prevista para entrega e prazo de tolerância contratual;
• Índice de correção aplicado durante a obra e após o habite-se;
• Valor e forma de cobrança de eventuais parcelas intermediárias (balões);
• Condições para rescisão e percentual retido em caso de distrato;
• Especificações do memorial descritivo, como metragem, revestimentos e padrão de acabamento.

Por que o preço de entrada costuma ser menor?

Na planta, o comprador paga por um imóvel que ainda será construído, o que reduz o risco percebido pela incorporadora e permite preços de lançamento mais competitivos.

Conforme a obra avança e o estoque de unidades diminui, o valor tende a subir, movimento conhecido no mercado como valorização na curva de obra.

Esse ganho, porém, não é garantido. Ele depende da localização, da demanda da região e do ritmo de vendas do empreendimento. Um lançamento em área com pouca infraestrutura pode não repetir a valorização observada em empreendimentos de bairros já consolidados.

Quais riscos exigem atenção antes de assinar?

O atraso na obra é o problema mais comum relatado por compradores. Quando ultrapassa o prazo de tolerância, o contrato geralmente prevê multa ou indenização, mas o comprador precisa acionar a construtora e, em muitos casos, recorrer à via judicial para receber o valor devido.

Outro ponto sensível é o distrato, quando o comprador desiste da compra antes da entrega. A Lei 13.786/2018 regula esse cenário e limita a retenção da incorporadora a até 25% do valor pago fora do regime de patrimônio de afetação, ou até 50% quando o empreendimento está sob esse regime, que separa o patrimônio da obra do restante da empresa e protege o comprador em caso de falência da construtora.

Vale observar também:

• Reputação da incorporadora em empreendimentos anteriores e histórico de entregas;
• Existência de patrimônio de afetação vinculado ao projeto;
• Clareza do memorial descritivo quanto a metragem real e áreas comuns;
• Condições do financiamento durante a obra, já que parte dos bancos só libera o crédito após o habite-se.

Quando vale considerar a compra de um apartamento na planta?

Esse formato costuma favorecer quem não precisa do imóvel de imediato e consegue planejar o pagamento das parcelas ao longo de dois a quatro anos, prazo médio de construção de um empreendimento residencial.

Também compensa para quem busca personalizar acabamentos, já que muitas incorporadoras permitem alterações na planta durante as primeiras fases da obra.

Para quem precisa morar no imóvel em curto prazo ou depende de um financiamento imediato para dar entrada, o imóvel pronto costuma ser mais adequado, já que elimina o risco de atraso e permite vistoria presencial antes da compra.

Comparar o custo total, somando entrada, parcelas corrigidas e saldo final, com o valor de um imóvel equivalente já pronto ajuda a dimensionar se a diferença de preço compensa o tempo de espera.