Herança de imóvel: como dividir a casa quando um dos herdeiros não quer vender?

Quando os pais morrem e deixam a casa para os filhos, o imóvel não é dividido em pedaços físicos. Ele passa a pertencer a todos ao mesmo tempo, em partes iguais ou proporcionais, formando o que a lei chama de condomínio hereditário. Na prática, isso significa que nenhum herdeiro é dono de um cômodo, de uma vaga de garagem ou de metade do terreno. Todos são donos do imóvel inteiro, simultaneamente, e é exatamente aí que começam os impasses.

O cenário se repete com frequência: três irmãos herdam a casa dos pais, um quer vender e usar o dinheiro, outro prefere manter o imóvel como lembrança da família, e o terceiro está morando nele há anos sem pagar nada aos demais. Nenhuma dessas posições é ilegítima sozinha. O problema é que a lei não deixa margem para decisões unilaterais quando o bem é indivisível na prática, como costuma ser uma casa ou apartamento.

Como funciona o condomínio hereditário?

Assim que o inventário é aberto, os herdeiros tornam-se coproprietários do espólio, incluindo o imóvel. Essa condição já existe antes mesmo da partilha formal ser concluída, porque a herança é transmitida automaticamente com a morte, segundo o princípio da saisine. Cada herdeiro tem direito a uma fração ideal do bem, não a uma parte física dele.

Isso gera uma regra que surpreende muita gente: qualquer herdeiro pode vender, doar ou hipotecar a sua fração ideal sem precisar da autorização dos outros. O problema é que fração ideal de imóvel é ativo pouco atrativo no mercado. Poucos compradores têm interesse em adquirir um terço ou um quarto de uma casa que ainda vai dividir com estranhos, e bancos costumam recusar financiamento nesse formato. Na prática, vender a própria parte isoladamente costuma significar vender por um valor bem abaixo do proporcional.

Já a venda do imóvel inteiro, essa sim, exige consentimento de todos os coproprietários. Um único herdeiro contrário já é suficiente para travar a negociação, mesmo que os outros três, quatro ou cinco concordem com o valor e as condições. É esse detalhe que costuma pegar as famílias de surpresa: a maioria não decide nada sozinha quando o assunto é imóvel em condomínio.

Quanto custa o inventário antes de qualquer decisão?

Antes de discutir venda, aluguel ou permanência no imóvel, o espólio precisa passar pelo inventário, processo que formaliza a transferência dos bens do falecido para os herdeiros. Sem inventário concluído, nenhuma venda pode ser registrada em cartório, e o imóvel continua oficialmente em nome de quem morreu.

O inventário pode ser feito de duas formas: extrajudicial, em cartório, quando há consenso entre os herdeiros e nenhum deles é menor de idade ou incapaz; ou judicial, quando há discordância, testamento a ser cumprido ou herdeiro incapaz envolvido. O caminho extrajudicial costuma ser mais rápido, levando semanas em vez de anos, mas exige que todos concordem com os termos da partilha.

Os principais custos envolvidos são:

• ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), cobrado pelo estado sobre o valor do imóvel, com alíquotas que variam geralmente entre 2% e 8% dependendo da unidade da federação;
• honorários advocatícios, obrigatórios mesmo no inventário extrajudicial, já que a lei exige a presença de advogado;
• emolumentos cartorários, referentes à lavratura da escritura de inventário e partilha;
• avaliação do imóvel, muitas vezes exigida para calcular corretamente o imposto devido;
• taxas de registro no cartório de imóveis, para atualizar a matrícula com o nome dos novos proprietários.

Esses valores costumam somar entre 6% e 12% do valor do bem, o que já deveria entrar na conta de qualquer herdeiro antes de decidir manter, vender ou reformar o imóvel herdado.

O que fazer quando um herdeiro não quer vender?

Diante do impasse, existem caminhos que não passam necessariamente pela Justiça, e é aqui que costuma valer mais a pena investir tempo antes de partir para uma ação judicial.

A alternativa mais comum é a compra da parte dos demais herdeiros por quem quer ficar com o imóvel. Nesse caso, o herdeiro interessado paga aos outros o valor correspondente às frações ideais deles, seguindo uma avaliação de mercado, e assume o imóvel integralmente em seu nome. É a solução mais rápida quando há capital disponível e todos concordam com o valor de referência.

Outra saída é o aluguel do imóvel com divisão proporcional da renda entre os herdeiros, enquanto a decisão sobre venda ou permanência amadurece. Funciona bem como acordo temporário, mas exige contrato formalizado entre as partes para evitar discussões futuras sobre valores e responsabilidades de manutenção.

Há também a possibilidade de doação de quinhão entre herdeiros, quando um deles decide abrir mão da própria fração em favor de outro, geralmente por acordo familiar ou compensação com outros bens do espólio. E, em situações menos comuns, cabe negociar a permuta da fração do imóvel por outro bem de valor equivalente dentro do próprio inventário, evitando movimentação de dinheiro.

Quando um herdeiro ocupa o imóvel sozinho sem pagar nada aos demais, a lei entende que ele deve indenizar os outros pelo uso exclusivo do bem, proporcionalmente às frações de cada um. Esse é um ponto frequentemente ignorado nas negociações informais e que costuma virar motivo de ação judicial à parte.

• Veja também: Inadimplência no aluguel em alta: o que o inquilino pode negociar antes de atrasar e quais os prazos legais antes da ação de despejo?

Ação de extinção de condomínio: o último recurso

Quando nenhum acordo é possível, seja porque um herdeiro se recusa a vender, seja porque não há consenso sobre o valor do imóvel, qualquer coproprietário pode acionar a ação de extinção de condomínio, prevista no Código Civil. O princípio é simples: ninguém é obrigado a permanecer em condomínio contra a própria vontade.

O processo funciona assim: o herdeiro interessado entra com a ação na Justiça pedindo a divisão ou a venda do bem. Como um imóvel residencial normalmente não pode ser fisicamente dividido sem perder valor ou função, o juiz costuma determinar a venda judicial em leilão, com o produto distribuído entre os herdeiros de acordo com as frações de cada um. Os demais coproprietários têm preferência para arrematar o bem em igualdade de condições com terceiros, o que na prática funciona como uma última chance de manter o imóvel na família antes de ele ir a leilão público.

Esse caminho costuma ser mais lento e mais custoso do que qualquer acordo extrajudicial, envolvendo custas processuais, honorários e, muitas vezes, um valor de arrematação abaixo do preço de mercado. É por isso que advogados especializados em direito das sucessões costumam tratar a ação de extinção de condomínio como recurso de última instância, não como primeira opção.

Antes de chegar lá, vale reunir os herdeiros, colocar os números na mesa (valor de mercado do imóvel, custos do inventário, propostas de compra da fração) e formalizar qualquer acordo por escrito, mesmo entre parentes próximos. A informalidade é justamente o que transforma discordâncias administráveis em processos judiciais que se arrastam por anos.