Fundo imobiliário aposta em imóveis encalhados e mira patrimônio de R$ 200 milhões em ciclo de juros altos

O atual cenário de juros elevados no Brasil tem imposto desafios significativos ao mercado imobiliário. Entretanto, como frequentemente ocorre em ciclos econômicos restritivos, o que para muitos representa travamento, para alguns se transforma em oportunidade estratégica.

Com a Selic em patamar elevado, o crédito imobiliário encareceu, o ritmo de vendas desacelerou e milhares de unidades residenciais passaram a permanecer mais tempo no estoque das incorporadoras. Esse capital imobilizado compromete o giro financeiro das empresas, sobretudo daquelas que dependem da rotação para iniciar novos lançamentos. É justamente nesse ponto de tensão que surge a tese da Kaya Asset.

A gestora estruturou um novo Fundo de Investimento Imobiliário (FII) focado na aquisição de imóveis encalhados, buscando atingir entre R$ 150 milhões e R$ 200 milhões de patrimônio líquido. A estratégia não é especulativa no sentido tradicional: trata-se de capturar assimetrias criadas pela urgência por liquidez das construtoras.

Juros altos e liquidez pressionada: a origem da oportunidade

Desde 2022, com a política monetária restritiva, o mercado residencial passou por uma desaceleração visível. O estoque não vendido deixou de ser apenas um indicador operacional e passou a representar um problema estrutural para as incorporadoras.

Projetos com cerca de 70% das unidades comercializadas, mas com saldo remanescente relevante, acabam travando o fechamento do ciclo financeiro. Sem converter essas unidades em caixa, torna-se mais difícil quitar fornecedores, encerrar obras ou iniciar novos empreendimentos.

É nesse cenário que a Kaya atua, comprando lotes de 10, 20 ou até 30 unidades de uma só vez, com pagamento à vista e aplicação de deságio que pode chegar a 50%, calculado a partir de uma avaliação de venda forçada em até 12 meses.

“Estruturamos este fundo para atuar em situações especiais do mercado residencial, onde há necessidade de liquidez, mas também ativos de boa qualidade e margem para estruturas bem controladas”, afirma Willian Andrade, CIO da Kaya Asset. “O foco é previsibilidade, controle de risco e captura de assimetrias.”

Como funciona a estratégia de aquisição oportunística

A lógica operacional do fundo imobiliário combina compra com desconto relevante e estruturação de retorno.

Após a aquisição, o capital desembolsado pode ser corrigido por uma taxa que chega a 30% ao ano. Caso o retorno ultrapasse esse patamar, o excedente é dividido com a incorporadora por meio de modelo de profit share. Dessa forma, há alinhamento de interesses: a construtora aceita reduzir margem imediata, mas participa de eventual upside.

O foco está no segmento residencial médio — estúdios e apartamentos de dois a três dormitórios — onde a liquidez tende a ser maior. A gestora evita o alto padrão, que pode ter ciclos de venda mais longos, mas avalia também unidades enquadradas no Minha Casa Minha Vida, especialmente nas faixas 3 e 4.

Geograficamente, a atuação privilegia municípios com pelo menos 200 mil domicílios, priorizando mercados com densidade populacional relevante e histórico de absorção consistente. Sudeste concentra parte significativa das operações, porém há diversificação para capitais como Goiânia, Recife, Fortaleza e Belo Horizonte.

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Estrutura de mitigação de riscos

Operações com imóveis encalhados naturalmente envolvem riscos jurídicos, documentais e de mercado. Assim, o fundo foi desenhado com mecanismos específicos de proteção.

Todos os ativos passam por diligência padronizada, incluindo checagem de documentação, passivos e situação legal do empreendimento. A alavancagem é conservadora, com Loan-to-Value (LTV) limitado a até 50%.

Além disso, há pulverização de carteira: nenhuma incorporadora ou região pode concentrar mais de 30% do patrimônio líquido. A estrutura de cotas também reforça a proteção ao investidor externo, com divisão entre cota sênior — com retorno pré-definido — e cota subordinada, onde está alocado o capital próprio dos sócios.

Segundo análise do economista Ricardo Amorim, ciclos de juros elevados costumam gerar distorções temporárias de preço no mercado imobiliário, criando janelas de oportunidade para investidores estruturados. “Quando o crédito encolhe, o capital paciente ganha vantagem. O importante é ter disciplina na precificação e gestão de risco.”

Essa leitura ajuda a entender por que o fundo nasce com prazo de quatro anos, priorizando operações de ciclo curto a médio, entre 12 e 24 meses.

Special situations como estratégia ampliada

O novo FII imobiliário integra uma vertical maior de special situations, que inclui ativos judiciais, precatórios e royalties musicais. A lógica é atuar em mercados não correlacionados, onde assimetrias possam ser exploradas por meio de capital estruturado.

Com crédito bancário mais restrito e construtoras pressionadas por fluxo de caixa, o ambiente favorece veículos capazes de aportar recursos rapidamente e negociar condições diferenciadas.

A expectativa da gestora é movimentar cerca de R$ 250 milhões em 2026 somando todas as frentes de atuação.

Estoque parado como ativo estratégico

O que antes era visto apenas como problema operacional — o estoque encalhado — passa a ser reinterpretado como ativo estratégico dentro de um contexto de capital estruturado.

Em vez de depender exclusivamente da retomada do crédito ou da queda dos juros, a tese da Kaya Asset aposta na engenharia financeira para gerar retorno em meio à restrição. Assim, transforma um gargalo do mercado residencial em oportunidade de valorização controlada.

Em ciclos econômicos, nem sempre o crescimento nasce da expansão. Às vezes, ele surge justamente das imperfeições temporárias do sistema — e é nessa assimetria que o fundo pretende construir seu patrimônio de até R$ 200 milhões.