Por que os apartamentos mais caros de São Paulo não vendem metro quadrado, vendem paisagem

Um terreno de quase três mil metros quadrados, ocupado por uma única torre com apenas 22 residências, virou o tipo de decisão de projeto que hoje sustenta parte da valorização mais expressiva do mercado imobiliário de São Paulo.

O 280 ART Boulevard, empreendimento da Benx erguido na divisa entre o Itaim Bibi e o Jardim Europa, viu o valor de referência do metro quadrado saltar de R$ 32 mil para R$ 90 mil em cerca de quatro anos e meio. São 181,3% de alta acumulada, o que representa uma valorização anualizada de 25,8%, segundo levantamento da consultoria MBRAS. O número chama atenção pelo tamanho, mas o que sustenta esse patamar é menos financeiro e mais arquitetônico: baixa densidade, afastamento da rua e um partido de projeto que privilegia área livre em vez de aproveitamento máximo do lote.

O dado aparece em um estudo que analisou cinco empreendimentos de alto padrão na capital paulista, todos concentrados em regiões onde o solo urbano já não permite repetição. Jardins, Itaim Bibi e Pinheiros dividem a mesma característica: pouco terreno disponível, alta demanda e, em alguns trechos, restrições urbanísticas que impedem novas construções na vizinhança.

O que realmente está sendo vendido nesses projetos

O erro de leitura mais comum é achar que esse tipo de imóvel é caro pelo acabamento ou pela metragem interna. Não é. O que sustenta o preço é o terreno e o que ele garante ao redor da construção, algo que nenhuma reforma ou especificação de material consegue recriar depois que a cidade se adensa.

Para Lucas Melo, sócio fundador da MBRAS, essa mudança de lógica já é irreversível no segmento de luxo. “O comprador de luxo não paga mais pelo metro quadrado. Paga pelo que não se refaz. Vista verde permanente, terreno grande e um prédio afastado da rua são características que São Paulo dificilmente consegue produzir novamente”, afirma o especialista.

Essa frase resume bem o que está por trás dos números. Um terreno amplo permite maior afastamento entre torres, jardins extensos, áreas de lazer que não competem por espaço com a garagem e infraestrutura de bem-estar que simplesmente não cabe nos lotes estreitos que hoje predominam na malha urbana paulistana. É arquitetura de baixa densidade num contexto de cidade cada vez mais vertical, e essa contradição é justamente o que gera escassez.

Terrenos grandes, poucas unidades, muita valorização

O Reserva Cidade Jardim, da JHSF, é outro exemplo dessa lógica levada ao extremo. Instalado em uma área de cerca de 20 mil metros quadrados às margens da Marginal Pinheiros, o projeto reúne quatro torres com unidades de 455 a 1.300 metros quadrados, heliponto, concierge 24 horas e acesso direto ao Shopping Cidade Jardim. Em dois anos e meio, o valor de referência foi de R$ 40 mil para R$ 78 mil o metro quadrado, alta de 95% no período, ou 30,6% ao ano, a maior taxa anualizada entre os cinco projetos analisados.

Já o Faena São Paulo, da Even, ocupa terreno semelhante em tamanho, também próximo de 20 mil metros quadrados, em Pinheiros. Ali, a estratégia de projeto combina duas torres residenciais com um hotel de 99 quartos operado pela Accor sob a marca Faena, além de um centro cultural. O valor passou de R$ 35 mil para R$ 55 mil por metro quadrado, valorização de 57,1%, equivalente a 19,8% ao ano.

O ponto em comum entre esses empreendimentos não é apenas a metragem do terreno. É o uso que se faz dela. Em vez de maximizar o número de unidades por andar, os projetos priorizam recuo, paisagismo e menor densidade construtiva, o que reduz a oferta de unidades e, por consequência, sustenta a valorização ao longo do tempo.

Vista verde permanente: por que essa característica virou ativo imobiliário

Aqui está o ponto que mais interessa a quem pensa em arquitetura de alto padrão, e não apenas em investimento. Vista verde não é sinônimo de paisagem bonita no dia da visita ao apartamento. O valor real está em outra garantia, a de que aquela vista não será bloqueada por uma nova torre nos próximos anos.

No Jardim Europa, essa segurança vem da preservação do conjunto urbano dos Jardins, região que conta com áreas protegidas por tombamento municipal. É esse cenário que o Arbórea Vista Jardim Europa, também assinado pela Benx, na divisa com o Itaim Bibi, explora como principal atributo do projeto. O empreendimento terá uma única torre com 30 unidades, plantas entre 484 e 1.102 metros quadrados, e viu seu valor de referência subir de R$ 38 mil para R$ 65 mil por metro quadrado em dois anos e meio, alta de 71,1%, ou 24% ao ano.

O levantamento inclui ainda o Edifício Capanema, nos Jardins, que segue em fase anterior ao lançamento. Mesmo assim, já registra valorização anualizada de 16,5%, com o valor de referência passando de R$ 35 mil para R$ 44 mil o metro quadrado em um ano e meio.

Baixa densidade como estratégia de projeto, não coincidência

O que esses cinco empreendimentos deixam claro é que a escassez de terreno em São Paulo mudou o critério de projeto no segmento de luxo. Não se trata mais de encaixar o máximo de unidades possíveis dentro do gabarito permitido. A estratégia agora é o oposto: menos unidades, plantas maiores, mais metros de recuo e paisagismo tratado como elemento estrutural do projeto, não como acabamento final.

Isso explica por que torres com poucas dezenas de apartamentos, como o 280 ART Boulevard e o Arbórea, conseguem sustentar valorização tão acima da média do mercado. A oferta é limitada por escolha de projeto, e não apenas por falta de terreno disponível. Em cidades já consolidadas, onde reformular o zoneamento é lento e caro, esse tipo de decisão arquitetônica tende a se tornar cada vez mais raro, e por isso mesmo, cada vez mais valorizado.