5 erros de projeto que desvalorizam o imóvel: do layout da sala à garagem sem cobertura

Um sofá encostado na lateral da parede, de frente para o nada, enquanto a TV fica posicionada num ângulo torto, é sinal de um problema que nasceu na planta, não na decoração.

Esse tipo de falha se repete em boa parte dos projetos residenciais e só vira notícia ruim quando o morador tenta vender o imóvel e descobre que o comprador também percebeu. A desvalorização de uma casa ou apartamento raramente vem de um único fator isolado.

Ela se acumula a partir de decisões tomadas na fase de projeto, muitas vezes para economizar metragem ou simplificar a obra, que depois se transformam em limitações permanentes de uso. A seguir, confira cinco pontos que costumam passar batido durante a aprovação do projeto e pesam, e muito, no valor final do imóvel.

Layout da sala que não permite posicionar o sofá

Uma parede mal dimensionada em relação ao vão da sala obriga o morador a posicionar o sofá de lado, nunca de frente para a televisão. O resultado é um ambiente sem ponto focal, onde a circulação e o conforto do dia a dia ficam comprometidos.

Esse problema costuma vir de um erro de proporção entre as paredes estruturais e a área social, definido ainda na fase de anteprojeto, quando a prioridade é encaixar os cômodos no terreno em vez de pensar na disposição real do mobiliário.

Um projeto bem resolvido testa o layout de móveis antes de fechar as paredes definitivas. Isso evita que a sala funcione apenas no papel e trave completamente quando o sofá, a estante e o rack precisam coexistir no espaço real.

Cômodos desproporcionais entre si

É comum visitar um imóvel com sala espaçosa e cozinha generosa, mas encontrar o quarto apertado, ou o oposto, dormitórios confortáveis com uma lavanderia e uma cozinha minúsculas.

Essa desproporção entre ambientes revela que a metragem total foi distribuída sem critério, privilegiando os cômodos que “vendem” a planta nas fotos do anúncio e sacrificando os espaços de uso contínuo.

A proporção entre os ambientes importa mais do que a metragem total do imóvel. Uma casa de 90 m² bem distribuída tende a funcionar melhor no cotidiano do que uma de 110 m² com cômodos desequilibrados, porque o morador sente a limitação todos os dias, no quarto pequeno demais ou na lavanderia onde não cabe a máquina de secar.

Ausência de circulação lateral e ventilação cruzada

Em casas térreas, a falta de recuo nas laterais do terreno impede a ventilação cruzada, aquela troca de ar que entra de um lado e sai do outro, essencial para manter os ambientes internos frescos e sem umidade acumulada.

Quando o projeto cola a construção nas duas laterais do lote e deixa abertura só na frente e nos fundos, o resultado é uma casa mais abafada, mais escura e mais dependente de climatização artificial.

Em terrenos estreitos, onde recuar nas laterais não é viável, a solução passa por trazer luz e ar pelo teto. Uma claraboia, um pátio interno ou um pequeno jardim de inverno cumprem essa função e evitam que o miolo da casa fique sem ventilação nem iluminação natural.

Ignorar esse detalhe na planta condena os ambientes centrais a depender de ar-condicionado e luz artificial o dia inteiro, o que pesa tanto no conforto quanto na conta de energia.

Vaga de garagem sem cobertura

Para respeitar o afastamento frontal exigido pelo código de obras do município, muitos projetos empurram a vaga de carro para a frente do lote, fora da projeção da casa, área onde não é permitido construir cobertura.

O carro fica exposto a sol e chuva, e o morador perde um dos itens mais valorizados na avaliação de um imóvel: a garagem coberta. Em muitas cidades, a fiscalização sobre coberturas irregulares no afastamento frontal é falha, e não é raro ver telhados improvisados erguidos depois da entrega da obra.

Essa solução informal expõe o proprietário a multa e embargo, porque a construção depois do habite-se, sem projeto aprovado, é irregular diante da prefeitura. O caminho correto é prever essa cobertura ainda na planta original, dentro dos parâmetros permitidos pelo zoneamento do terreno, e não como um remendo posterior.

O impacto dessas falhas no valor de revenda

Nenhum desses cinco pontos aparece como defeito evidente numa primeira visita com fotos bem tiradas e móveis bem posicionados pelo home staging. Eles se revelam no uso diário, quando o morador percebe que não consegue rearranjar a sala, que o quarto nunca comportou um armário maior ou que o carro amanhece com orvalho sobre o capô.

É nesse momento, geralmente durante a tentativa de venda, que o comprador mais atento nota a limitação e usa isso como argumento de negociação para reduzir o preço pedido.

Projetar pensando no uso real do espaço, e não apenas no encaixe da planta dentro do terreno, é o que separa um imóvel que se valoriza com o tempo de um que perde competitividade no mercado a cada ano.