Laudêmio ainda existe em algumas regiões do Brasil e pode travar a venda de um imóvel; veja como funciona a cobrança

Quem decide vender uma casa na orla carioca ou um sobrado no centro histórico de Petrópolis pode se deparar com uma linha extra no fechamento do negócio, o laudêmio.

A cobrança nasce de uma divisão que o direito brasileiro ainda preserva em algumas regiões: o terreno pertence a um senhorio, enquanto quem mora e usa o imóvel é apenas o foreiro, dono útil da construção.

Essa separação explica por que a taxa sobrevive desde o período colonial em terrenos de marinha, em margens de rios navegáveis e em aforamentos ligados à Igreja ou a famílias tradicionais.

Saber quem paga, como o valor é calculado e em que situações a cobrança não se aplica ajuda a planejar o custo real de uma compra ou venda nessas áreas.

De onde vem a divisão entre terreno e construção

O senhorio pode ser a União, a Igreja Católica ou uma família tradicional, caso dos descendentes da família imperial em Petrópolis. O foreiro, por sua vez, age como proprietário no dia a dia: usa o imóvel, reforma, vende e deixa de herança.

Toda vez que ele vende, porém, o senhorio precisa autorizar a transação e recebe o laudêmio por isso. A propriedade plena, nesse arranjo, nunca chega a se completar nas mãos de quem efetivamente ocupa o imóvel.

Terrenos de marinha e outras áreas sujeitas à cobrança

A hipótese mais comum envolve os terrenos de marinha, faixa de até 33 metros ao longo do litoral contada a partir da linha média das marés medida em 1831. Mas a cobrança não se limita à praia.

Ela também alcança margens de rios navegáveis, áreas de lagos e antigos aldeamentos indígenas, o que justifica a existência de laudêmio em regiões distantes do mar, como Barueri e Alphaville, em São Paulo.

Laudêmio da União e laudêmio particular

Nos terrenos costeiros, a titularidade é da União. O regime está em vigor há quase dois séculos e foi incorporado pela Constituição de 1988, no artigo 20, inciso VII; o dinheiro arrecadado vai para os cofres federais e para os municípios onde os imóveis estão situados.

Já o laudêmio particular tem origem em aforamentos feitos nos séculos 18 e 19, regidos pelo antigo Código Civil de 1916. Em Petrópolis, quem recebe o valor é a Companhia Imobiliária de Petrópolis, ligada aos herdeiros da família imperial. Em terras da Igreja, o destino é a diocese, a ordem religiosa ou a instituição titular do domínio direto.

Quem paga o laudêmio na prática

A lei atribui o pagamento a quem vende o imóvel. No mercado, no entanto, o comprador costuma assumir a taxa em troca de um desconto no preço final — esse acordo vale apenas entre as partes, nunca perante o senhorio.

Se nenhum dos dois quitar o valor, a transferência simplesmente não se conclui, e o impasse prejudica vendedor e comprador ao mesmo tempo. Formalizar por escrito quem paga, quanto e em que momento evita essa trava no meio do caminho.

Como é calculado o valor da taxa

O cálculo nunca considera o preço total do imóvel, apenas o valor do terreno. Uma casa vendida por R$ 800 mil, por exemplo, pode ter o terreno avaliado em R$ 200 mil pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU); sobre esse montante incide o percentual de 5%, o que resulta em R$ 10 mil de laudêmio.

Nos aforamentos particulares, cobrados por famílias tradicionais ou instituições religiosas, o percentual costuma ser de 2,5%. O Código Civil proíbe que essa modalidade também recaia sobre o valor das construções, regra que reforça a lógica de que a taxa remunera apenas o domínio sobre a terra, não o que foi edificado nela.

Quando a cobrança não se aplica

Doações e herança não pagam laudêmio, porque não configuram transferência onerosa. Quem recebe um imóvel da União por esses meios ainda precisa atualizar o cadastro na SPU, passo que costuma ser esquecido e gera complicação burocrática mais adiante, quando o imóvel for vendido ou precisar de regularização.

A cobrança incide nas transferências feitas em vida com contrapartida financeira: compra e venda, permuta, cessão de direitos, dação em pagamento ou integralização do imóvel ao capital de uma empresa.

É possível deixar de pagar o laudêmio?

Quem possui um imóvel sujeito à taxa da União pode comprar a fração que pertence ao governo, eliminando a cobrança em vendas futuras. O valor gira em torno de 17% da avaliação do terreno, com pagamento à vista ou parcelado, desde que a situação cadastral do imóvel esteja regular e não existam débitos pendentes. Esse direito depende de análise caso a caso; não é automático para qualquer propriedade.

Nos laudêmios particulares, a lei garante o direito de compra depois de 10 anos de constituição sobre o imóvel, mediante pagamento de 2,5% do valor atual do bem somado a dez pensões anuais, salvo particularidades do título original. Se o senhorio recusar, o foreiro pode recorrer ao Judiciário para garantir a quitação.

O que pode mudar com a PEC das Praias

Desde 2022, o novo Código Civil proíbe a criação de novos laudêmios particulares; os que já existiam permanecem válidos até serem extintos pelas regras previstas em cada caso. A União, por outro lado, ainda pode instituir novas cobranças sobre seus terrenos.

Tramita no Congresso a Proposta de Emenda à Constituição nº 3/2022, conhecida como PEC das Praias, que propõe transferir os terrenos de marinha a ocupantes particulares mediante pagamento, e a estados e municípios de forma gratuita. Mesmo que seja aprovada, a mudança não altera os laudêmios particulares, como os de Petrópolis ou da Igreja Católica, que seguem regidos pelas regras dos aforamentos antigos.