Construtora entregou com atraso: quais multas são devidas, como calcular e se é melhor negociar ou ir ao Procon?

Receber a notícia de que a obra atrasou é frustrante, principalmente quando a mudança já estava marcada e o aluguel do imóvel atual segue pesando no orçamento. A boa notícia é que existe multa prevista para esse tipo de situação, e o cálculo dela é mais simples do que parece.

A maioria dos contratos de compra de imóvel na planta prevê uma cláusula de tolerância de 180 dias, que corresponde a seis meses de atraso considerados aceitáveis pela construtora sem qualquer penalidade. Esse prazo já é esperado e válido perante a lei, então o primeiro passo é conferir a data prevista no contrato e somar os 180 dias antes de considerar qualquer atraso como indevido.

Como calcular a multa por atraso na prática?

Depois do prazo de tolerância, a construtora entra em mora e passa a dever compensação ao comprador. A forma mais comum prevista em contrato é o pagamento de multa equivalente a um percentual sobre o valor pago pelo imóvel, geralmente entre 0,5% e 1% ao mês de atraso, calculado sobre o valor total do contrato ou sobre as parcelas já quitadas, dependendo da redação específica do documento.

Para calcular, basta multiplicar o percentual definido em contrato pelo valor da base de cálculo e pelo número de meses de atraso, contados a partir do fim da tolerância. Um imóvel de R$ 400 mil, com multa de 1% ao mês e três meses de atraso além do prazo de tolerância, gera uma multa de R$ 12 mil, por exemplo.

Muitos contratos também preveem lucros cessantes, valor que compensa o comprador pelo aluguel que ele teria recebido se o imóvel já estivesse pronto e alugado, ou pelo aluguel que ele precisou pagar enquanto aguardava a entrega. O ponto essencial aqui é que o comprador não pode receber os dois valores ao mesmo tempo. O Superior Tribunal de Justiça, através do Tema 970, definiu que a multa moratória e os lucros cessantes não podem ser cumulados, porque ambos têm a mesma finalidade: indenizar o comprador pela falta do imóvel no prazo combinado. Cobrar os dois juntos representa bis in idem, ou seja, penalizar a construtora duas vezes pelo mesmo fato.

Na prática, isso significa que o comprador precisa escolher qual das duas opções é mais vantajosa financeiramente. Quando a multa contratual prevista é baixa, os lucros cessantes costumam representar valor maior, já que consideram o aluguel de mercado do imóvel durante todo o período de atraso. Já quando o contrato estabelece percentual de multa mais alto, ela pode superar o valor que seria obtido com os lucros cessantes. Vale fazer as duas contas antes de formalizar qualquer cobrança ou acordo, para garantir que a escolha traga o melhor resultado possível.

O que a jurisprudência decide sobre juros e correção monetária?

Os tribunais brasileiros já consolidaram entendimento importante sobre esse tema. A correção monetária sobre o valor da multa deve incidir desde a data em que o atraso começou, e não apenas a partir do ajuizamento de uma eventual ação. Isso significa que o valor devido pela construtora é atualizado ao longo de todo o período de descumprimento do contrato, preservando o poder de compra da indenização.

Sobre os juros, o entendimento predominante aplica taxa de 1% ao mês, contados a partir da citação da construtora em processo judicial, quando o caso chega a esse ponto. Já quando existe acordo extrajudicial, juros e correção costumam ser negociados diretamente entre as partes, e a construtora normalmente aceita valores próximos aos praticados pelos tribunais para evitar o desgaste de um processo mais longo.

Outro ponto relevante da jurisprudência trata das cláusulas abusivas. Quando o contrato prevê multa apenas para o comprador em caso de atraso no pagamento, mas nada estabelece para a construtora em caso de atraso na entrega, os tribunais entendem que essa assimetria fere o princípio da equidade contratual. Nesses casos, aplica-se por analogia o mesmo percentual de multa previsto para o comprador, agora em favor dele.

Negociação direta ou Procon: qual caminho resolve mais rápido

Antes de pensar em qualquer ação judicial, vale buscar a negociação direta com a construtora. Muitas empresas já têm um departamento estruturado para lidar com esse tipo de reclamação e oferecem acordo espontâneo, principalmente quando o atraso já é reconhecido internamente e não há dúvida sobre a responsabilidade.

Se a negociação direta não avançar, o Procon é o próximo passo antes de qualquer processo. A reclamação pode ser registrada na plataforma consumidor.gov.br ou diretamente no órgão de proteção ao consumidor do estado, com anexo do contrato, do comprovante de pagamento e da comunicação com a construtora sobre o atraso. A empresa recebe prazo para resposta, e grande parte dos casos se resolve nessa etapa, já que construtoras com reputação no mercado evitam acumular reclamações não resolvidas.

O acordo extrajudicial, seja por negociação direta ou mediado pelo Procon, costuma ser mais rápido do que uma ação judicial, que pode levar anos para ser concluída, mesmo quando a decisão final é favorável ao comprador. Em contrapartida, o valor de um acordo tende a ser menor do que o obtido em uma sentença judicial completa, já que costuma incluir apenas a multa contratual, sem necessariamente contemplar outros danos comprovados no processo.

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Quando vale a pena buscar a Justiça?

A ação judicial se torna o caminho mais indicado quando a construtora nega o atraso, recusa qualquer negociação ou oferece valor muito abaixo do que está previsto em contrato. Também é a alternativa mais adequada quando existem danos adicionais comprováveis, como despesas com mudança que precisaram ser refeitas ou impacto financeiro relevante causado pela demora na entrega.

Reunir toda a documentação desde o início do processo, incluindo contrato, comprovantes de pagamento, e-mails e mensagens trocadas com a construtora, fortalece qualquer negociação, seja ela extrajudicial ou judicial. Quanto mais organizado estiver o histórico do caso, maior a chance de a construtora optar por um acordo justo, sem que o comprador precise esperar anos por uma decisão na Justiça.