Comprou apartamento na planta e a construtora usou seu imóvel como garantia de dívida? Entenda o que fazer e como se proteger antes de comprar!

Comprar um apartamento na planta costuma ser tratado como uma decisão sobre metragem, planta baixa e prazo de entrega. Poucos compradores param para verificar se o empreendimento está juridicamente blindado contra as próprias dívidas da construtora. Quando essa proteção não existe, o imóvel que ainda nem saiu do papel pode ser usado como garantia em empréstimos, financiamentos ou execuções judiciais movidas contra a empresa.

Isso significa que, mesmo em dia com todas as parcelas, o comprador pode ver seu apartamento envolvido em uma disputa que não tem nada a ver com ele.

O que é patrimônio de afetação e por que ele protege o comprador?

O patrimônio de afetação é um regime jurídico previsto na Lei 10.931/2004 que separa o patrimônio de cada empreendimento do patrimônio geral da construtora. Na prática, isso cria uma espécie de blindagem: os recursos, terrenos e unidades daquele empreendimento específico não podem ser usados para pagar dívidas de outros projetos da mesma empresa, nem para quitar débitos que não têm relação com aquela obra.

Sem esse regime, o CNPJ da construtora responde de forma unificada por todas as suas obrigações financeiras. Isso abre espaço para que credores movam ações que atingem diretamente os bens do empreendimento, incluindo terrenos e unidades ainda não entregues, mesmo que o comprador tenha pago rigorosamente em dia.

A adesão ao patrimônio de afetação é opcional para a construtora, o que torna essa verificação uma etapa indispensável antes de qualquer assinatura de contrato.

Como verificar a situação do empreendimento no cartório?

A consulta ao Cartório de Registro de Imóveis é o caminho mais confiável para checar se um empreendimento está protegido. A matrícula do terreno onde o imóvel será construído traz o histórico completo, incluindo hipotecas, penhoras, ações judiciais registradas e a averbação do patrimônio de afetação, quando existente.

Qualquer pessoa pode solicitar uma certidão de matrícula atualizada, mesmo sem ser a compradora do imóvel. O documento é emitido mediante pagamento de taxa e costuma ficar pronto em poucos dias, dependendo do cartório e do estado.

Na matrícula, o comprador deve procurar especificamente pelo registro de “instituição de patrimônio de afetação”, geralmente averbado logo após o registro do memorial de incorporação. A ausência dessa averbação não significa necessariamente fraude, mas indica que o empreendimento não possui essa camada extra de proteção legal.

Também vale consultar o Registro de Incorporação Imobiliária, documento obrigatório para lançamento de qualquer empreendimento na planta, que reúne informações sobre a regularidade da construtora, projeto aprovado e situação do terreno.

Sinais de alerta antes de assinar qualquer contrato

Empresas com histórico recente de recuperação judicial, processos trabalhistas em grande volume ou múltiplas ações de cobrança merecem atenção redobrada. Consultar o CNPJ da construtora em sites de tribunais de justiça e no Cadastro Nacional de Empresas Punidas ajuda a identificar esse tipo de risco antes da compra.

Atraso recorrente na entrega de outros empreendimentos da mesma construtora também funciona como indicador de fragilidade financeira, já que problemas de fluxo de caixa costumam aparecer primeiro nos prazos de obra e depois nas garantias jurídicas do empreendimento.

O que exigir no contrato para reforçar a proteção?

O contrato de compra e venda precisa mencionar expressamente se o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. Essa informação não pode ficar apenas verbal ou implícita em material publicitário, ela precisa constar de forma clara nas cláusulas contratuais.

Outro ponto de atenção é a exigência de prestação de contas periódica da comissão de representantes dos compradores, mecanismo previsto na própria Lei 10.931/2004 para acompanhar a aplicação dos recursos do empreendimento. Contratos que não preveem essa comissão, ou que dificultam seu funcionamento, reduzem a capacidade de fiscalização do comprador ao longo da obra.

Também é recomendável verificar se o contrato prevê garantias adicionais, como seguro de conclusão de obra ou fiança bancária, que funcionam como proteção complementar em caso de falência ou paralisação do empreendimento, independentemente da existência do patrimônio de afetação.

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Comprar na planta exige o mesmo cuidado de um contrato empresarial

O apartamento na planta é, antes de tudo, um investimento de longo prazo em uma empresa que ainda vai executar a obra ao longo de anos. Avaliar apenas a fachada do prédio e o padrão de acabamento é insuficiente diante do volume de dinheiro envolvido nesse tipo de compra.

Levar a matrícula do terreno e o registro de incorporação para análise antes de assinar qualquer proposta é uma etapa que deveria fazer parte do processo de compra com a mesma naturalidade que se confere metragem e planta baixa. É esse cuidado documental, muito mais do que a confiança no estande de vendas, que determina se o patrimônio do comprador está realmente protegido.