Apartamento novo com mofo na parede: quem tem razão, o morador ou a construtora?

Mudar para um apartamento novo deveria ser o fim de uma longa espera e, finalmente, o fim do aluguel. Mas, infelizmente, para uma parcela significativa de compradores, os primeiros meses de moradia trazem uma surpresa desagradável: manchas de umidade nas paredes, bolhas na pintura, descascamento de revestimentos e um odor que indica a presença de mofo.

Problemas que em um imóvel novo, aparentemente, não deveria existir e se fosse existir, somente após muitos anos de habitação, mas a realidade da construção civil conta outra história.

“É comum o surgimento precoce de infiltrações devido às falhas de execução, ao uso inadequado de materiais ou à ausência do tempo necessário para o correto preparo e aplicação dos elementos construtivos”, explica Peter Ribon Monteiro, professor dos cursos de Arquitetura e Urbanismo e Engenharia Civil do Instituto Mauá de Tecnologia.

Sobre o especialista

Peter Ribon Monteiro, é arquiteto, urbanista e professor universitário, com ampla trajetória acadêmica e profissional na área da construção e planejamento urbano. Ele atua como docente nos cursos de Arquitetura e Urbanismo e de Engenharia Civil no Instituto Mauá de Tecnologia (IMT).
Sérgio Guerra, é o atual diretor-geral do Grupo Soprema no Brasil, uma multinacional francesa referência global em soluções de impermeabilidade, isolamento térmico e acústico.

O erro começa antes do reboco

De grande importância na etapa estrutural de um imóvel, a impermeabilização deve ser tratada muito além de um simples acabamento e tratar esse processo como detalhe secundário, é o ponto de partida para boa parte dos problemas que surgem depois da entrega das chaves.

“A impermeabilização desempenha um papel essencial na edificação, sendo responsável pela proteção dos elementos construtivos contra a ação da água e da umidade”, reforça Peter.

Esse trabalho precisa estar previsto desde o projeto executivo, com detalhamento específico das áreas suscetíveis à infiltração e indicação adequada dos impermeabilizantes a serem utilizados. Quando esse detalhamento é genérico ou inexistente, os erros de execução se tornam praticamente inevitáveis.

“A umidade nos rodapés é um problema recorrente. Já áreas molhadas, como banheiros, cozinhas, lavanderias, lajes, coberturas, piscinas e reservatórios, exigem sistemas de impermeabilização bem projetados e executados, justamente por estarem mais expostas à água e à umidade”, aponta Sérgio Guerra, diretor-geral da Soprema Brasil.

Cura do concreto, juntas e os pontos que ninguém vê na vistoria

Entre as causas mais frequentes de infiltração precoce em imóvel novo estão a cura insuficiente do concreto armado, a aplicação incorreta dos materiais especificados em projeto e o detalhamento deficiente em pontos críticos, especialmente lajes, juntas e encontros entre elementos construtivos. São justamente as áreas menos visíveis durante a vistoria de entrega.

O custo de corrigir esse tipo de falha depois da obra concluída é consideravelmente maior do que o de preveni-la durante a execução. “É uma solução barata e segura para o bom desempenho da edificação. Já como medida corretiva, torna-se mais cara e nem sempre vai dar certo”, alerta Sérgio.

A NBR 9575 e a NBR 9574, normas técnicas da ABNT, estabelecem critérios para projeto, execução e manutenção dos sistemas de impermeabilização em edificações. A primeira trata da seleção e do projeto; a segunda, das diretrizes de execução. Obras que descumprem esses parâmetros não apenas comprometem o desempenho do imóvel e criam também passivo jurídico direto para a construtora.

“Não existe ‘meia impermeabilização’: ou ela é corretamente executada em todas as suas etapas, ou não cumpre sua função de forma eficaz”, complementa Peter.

Como o problema se manifesta e o que acontece quando é ignorado

Os sinais iniciais costumam ser sutis e geralmente se apresentam com manchas de umidade próximas a janelas, rodapés úmidos, bolhas na pintura ou depósitos esbranquiçados nas paredes. O odor de mofo, quando aparece, já indica que o problema avançou além da superfície. Por isso, assim que observados os sinais, a recomendação é que jamais sejam tratados apenas como questão estética, pois a infiltração contínua deteriora muito mais do que o acabamento.

“Em estruturas de concreto armado, a umidade favorece a corrosão das armaduras, podendo provocar fissuras e perda de desempenho estrutural. Nas estruturas metálicas, acelera os processos de corrosão e, na madeira, pode causar apodrecimento e deformações”, explica Peter.

Além disso, o mofo decorrente da umidade representa risco real à saúde, especialmente para moradores com histórico de problemas respiratórios. Em edifícios, o problema pode ainda se estender a unidades vizinhas, transformando uma questão individual em conflito condominial. Nesses casos, acionar o síndico e registrar formalmente o problema é parte do processo de proteção do morador.

• Veja também: Arquiteta explica como executar reformas rápidas e sem demolições após o recebimento das chaves do imóvel

Manutenção preventiva que qualquer morador pode fazer

Mesmo em imóveis novos, algumas verificações periódicas ajudam a detectar problemas antes que se agravem. Revisar rejuntes em banheiros e cozinhas, observar o surgimento de trincas nos rodapés e manter ralos e calhas desobstruídos são medidas simples que ampliam a durabilidade das estruturas impermeabilizadas.

Regiões ao redor de encanamentos merecem atenção redobrada. São pontos onde a umidade tende a se concentrar em projetos executados sem o detalhamento correto. Resolver uma infiltração exige mais do que reparar a parede: é preciso identificar a origem, seja uma falha no encanamento, seja a impermeabilização mal executada, e tratar a causa antes de qualquer intervenção superficial.

“A avaliação e a intervenção de um profissional especializado são importantes para identificar corretamente a causa e propor a solução adequada”, diz Peter.

O que o comprador pode exigir

A questão é clara: o comprador de um imóvel novo tem direito a garantias contratuais específicas relacionadas à impermeabilização e pode exigir documentação técnica completa da obra.

“É recomendável solicitar toda a documentação técnica da obra, como o projeto executivo, o memorial descritivo e as especificações dos serviços de impermeabilização, bem como, quando disponíveis, registros de execução e laudos de controle de qualidade”, orienta Peter.

Dependendo da causa identificada, a correção pode ser responsabilidade da construtora, do locador ou do condomínio. “O comprador deve exigir informações claras sobre execução e manutenção, garantindo mais segurança e facilidade na conservação do imóvel”, acrescenta Sérgio.

“Esse processo precisa ser tratado como etapa essencial da obra para garantir sua durabilidade e, de fato, proporcionar o conforto adequado após a conclusão”, reforça Sérgio Guerra.