Antes de colocar o primeiro tijolo, confira se o seu alvará de construção é verdadeiro

Quando o assunto é construção, o entusiasmo de ver a obra saindo do papel muitas vezes faz o proprietário baixar a guarda nos detalhes burocráticos. E é exatamente nessa brecha que um golpe específico prospera, silencioso e devastador: o alvará de construção falso. A vítima só descobre o problema quando a fiscalização bate na porta ou quando a obra, já levantada, precisa ser demolida.

Não é exagero. Dois casos reais foram identificados pela Secretaria Municipal do Urbanismo (SMU) no último ano, ambos sob responsabilidade do mesmo profissional, com documentos que nunca existiram nos sistemas oficiais. Em um dos casos, a residência já estava em andamento quando a equipe de fiscalização chegou para a vistoria. O resultado foi uma conta estimada em R$ 100 mil em correções e dois anos de atraso na vida do casal que sonhava com a casa própria.

“Pagamos o que ele dizia ser necessário. Para nós, que não tínhamos experiência nem tempo para ir atrás disso, estava tudo certo. E no final das contas a nossa obra nunca teve alvará”, resume Luan Henrique II, executivo que acompanhava a construção da residência à distância.

O detalhe que entrega o documento falso

O golpe tem uma lógica simples: o profissional apresenta ao proprietário um alvará em PDF, aparentemente legítimo. A maioria das pessoas não tem como saber, à primeira vista, que aquele documento é uma cópia manipulada. Fontes de letra ligeiramente diferentes, cores que não batem com o original, e uma série numérica que, no caso investigado pela SMU, era idêntica para duas obras distintas. O número havia sido copiado de um alvará autêntico concedido a outro profissional, em outra obra completamente diferente.

“É um crime de falsidade ideológica”, afirma Fábio Francio, diretor de Controle de Edificações da SMU. Segundo ele, a irregularidade foi comunicada à Procuradoria-Geral do Município, que acionou o Ministério Público. O profissional responsável pelos dois casos está respondendo criminalmente.

O caminhoneiro Ismael de Souza Porto foi a outra vítima do mesmo esquema. Ele pretendia construir um galpão para recolher o caminhão e contratou o profissional por indicação de um conhecido. A sorte foi ter desconfiado antes de erguer qualquer estrutura. “Vai ficar para mais tarde”, contou ele, que percebeu irregularidades no documento antes de iniciar as obras.

Por que o proprietário precisa assumir esse controle

A tendência natural é delegar tudo ao responsável técnico, afinal, é para isso que se paga um profissional. Mas acompanhar o licenciamento da obra junto à Secretaria de Urbanismo é uma obrigação que não pode ser terceirizada. Isso não significa entender de legislação ou de projetos arquitetônicos. Significa, na prática, verificar se aquilo que o profissional diz ter obtido realmente existe nos sistemas oficiais.

O processo é feito online, no site da SMU, e não exige nenhum conhecimento técnico. “Demanda apenas dedicar um pouco de tempo e vale muito a pena”, destaca Francio. Essa verificação pode ser feita pelo próprio proprietário, em qualquer dispositivo com acesso à internet, antes mesmo de a obra sair do chão.

O grande erro aqui é achar que o alvará de obras é responsabilidade exclusiva do arquiteto ou engenheiro contratado. Quando a irregularidade aparece, o imóvel é do proprietário, e é ele quem responde pelas consequências.

Como verificar o alvará de construção em poucos passos

O primeiro passo, antes mesmo de pensar no projeto de construção, é contratar um profissional com registro ativo no órgão de classe. Engenheiros devem estar registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea); arquitetos, no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU). Essa verificação é gratuita e pode ser feita nos sites dessas entidades, bastando o nome ou o número de registro.

Depois de obtido o alvará, o proprietário precisa confirmar se o documento é válido. Pelo site da SMU, é possível fazer essa checagem pelo código ou chave de acesso que consta no próprio documento. Outra alternativa é a Consulta Informativa de Lote (CIL), que permite verificar se existe algum alvará cadastrado para o endereço da obra. Se não houver nenhum registro, a obra não deve começar.

O que realmente faz a diferença nessa etapa é não esperar o profissional apresentar o alvará espontaneamente. O proprietário deve pedir o código de verificação assim que o documento for emitido e checar por conta própria, sem intermediários.

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O risco real de não regularizar

“Se isso não for corrigido a tempo, o proprietário pode ser notificado por obra irregular, ter que reformar o que já foi construído ou, então, demolir tudo”, alerta Francio. Essa não é uma advertência vaga. É o que efetivamente acontece com obras que avançam sem licença de construção válida.

A notificação da fiscalização obriga o proprietário a paralisar a obra imediatamente. A partir daí, começa um processo de regularização que pode ser caro, demorado e, em alguns casos, tecnicamente inviável dependendo do que já foi construído em desconformidade com as normas municipais. O habite-se, documento que autoriza a ocupação do imóvel, também fica bloqueado até que tudo seja regularizado, o que pode impedir a venda, o financiamento ou o simples registro do bem em cartório.

Dica de ouro: assim que o profissional disser que o alvará foi aprovado, peça o número do processo e faça a verificação no mesmo dia. Alvarás autênticos geram registros imediatos nos sistemas da prefeitura, sem prazo de espera. Se o profissional pedir tempo para “regularizar a entrega do código”, esse é o primeiro sinal de alerta.