O fechamento de sacadas com vidro se tornou uma tendência em condomínios residenciais, especialmente após o aumento do home office. A solução é procurada por oferecer maior conforto térmico e acústico, segurança reforçada, economia de energia e a possibilidade de transformar a varanda em um ambiente multiuso.
No entanto, apesar de parecer uma simples melhoria estética, a modificação interfere diretamente na fachada do edifício e, por isso, envolve questões legais, técnicas e de padronização.
O que diz a legislação sobre o fechamento de sacadas
De acordo com o artigo 1.336, III, do Código Civil, é proibido ao condômino alterar a forma ou a cor da fachada. Já a Lei nº 4.591/64, em seu artigo 10, reforça que qualquer modificação externa precisa de aprovação coletiva. Na prática, os tribunais entendem que a sacada é parte integrante da fachada, mesmo sendo área de uso privativo.
O advogado Felipe Faustino explica que “ao alterar a varanda, mesmo com vidro incolor e de forma padronizada, o morador está modificando um bem coletivo, o que exige anuência dos demais condôminos”. Essa interpretação é consolidada por decisões como a do STJ no REsp 1.439.163/SP, que considerou ilegal o fechamento sem autorização, e pelo TJ-SP, que determinou a remoção de uma obra feita sem aval do condomínio.
Aprovação em assembleia e definição de padrão visual
Fechar a varanda exige aprovação prévia em assembleia, com quórum de dois terços dos condôminos presentes, conforme o art. 1.341, §1º do Código Civil. Além da autorização, é recomendável aprovar um padrão único para manter a harmonia da fachada e evitar a desvalorização do prédio. Esse padrão inclui especificações como tipo de vidro, sistema de abertura e acabamento da estrutura metálica.
Segundo Faustino, a ausência de padronização pode criar uma fachada irregular, prejudicando a estética e a valorização do imóvel. Por isso, muitos condomínios já preveem essas diretrizes no regulamento interno, evitando discussões futuras.
Normas técnicas e segurança estrutural
A obra também precisa seguir a ABNT NBR 16259/2014, que trata de sistemas retráteis de envidraçamento de sacadas. A norma exige cálculos estruturais, resistência ao vento e vedação adequada, além da instalação por empresa certificada.
Felipe Faustino alerta que “o risco não é apenas jurídico; uma instalação inadequada pode comprometer a segurança de moradores e pedestres”. Por isso, é essencial exigir ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) do profissional responsável.
Panorama do mercado e multas por irregularidades
O fechamento de sacadas cresceu 28% entre 2020 e 2024, segundo a ABIVIDRO, impulsionado pela busca por ambientes mais funcionais durante a pandemia. No entanto, levantamento do portal SíndicoNet mostra que 36% das multas aplicadas em 2023 em condomínios estavam relacionadas a reformas sem autorização, incluindo o envidraçamento de varandas.
Caminhos para regularizar a obra
Quem ainda não fechou a sacada deve iniciar o processo solicitando ao síndico a convocação de assembleia, apresentando um projeto técnico e contratando empresa certificada. Já quem realizou a obra sem autorização pode tentar regularizar por meio de acordo interno, adequando-se ao padrão aprovado. Caso haja negativa, o condomínio pode exigir judicialmente a remoção do fechamento e a restauração da fachada.
Um cuidado coletivo
O fechamento de sacada é uma melhoria valorizada e desejada por muitos moradores, mas sua execução depende de consenso e responsabilidade. Como reforça Faustino, “o condomínio é um espaço coletivo, e qualquer alteração externa precisa ser aprovada para evitar prejuízos legais e financeiros”.
Em outras palavras, antes de contratar a obra, é fundamental verificar a convenção condominial, alinhar o projeto com o síndico e, se necessário, consultar um advogado especializado em direito condominial. Essa postura preventiva evita conflitos e garante que a valorização do imóvel não venha acompanhada de problemas jurídicos.
